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市街化区域ってなに?

 先日、固定資産税のお話をしました

 その中で、「市街化区域」という言葉が出てまいりました。土地や住宅を探すとき、よく聞きます。一方で、「市街化調整区域」という言葉も聞きます。似ている言葉ですが、全然違うことを指します。今日は、これらの意味や、調べ方についてのお話をします。

 市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域のひとつです。広域的な視点から決めるべき市街化区域の区分や、都市開発方針などは都道府県知事が、用途地域や地区計画など具体的な土地の使い方などは市町村の長が決定します。

 都市計画法第七条にこのように記されています。

 つまり、すでに市街地として栄えている区域や、今後街としての整備が進められる区域のことを指します。人家や商店などの建築物が集まり、にぎやかな地域のイメージです。

 さらに、市街化区域には「用途地域」というものが定められて、住居用の地域、商業用の地域、工業用の地域などに分けて無秩序な市街化を防止しつつ、環境や利便性をはかり市街化ががすすめられます。用途地域は13種類に分けられています。これについては、また後日お話します。

 次に、市街化区域で住宅を建てる際のメリットについてお話します。

 まず、市街化区域でも工業専用地域には住宅は建てられないなど用途地域の制約はありますが、それ以外の市街化区域内は誰でも建物を建てることができることです。

 市街化区域は、公共交通機関をはじめインフラの整備が整っていますので、生活に適しています。さらに、いずれ手放すことになった時も、売却しやすいといえると思います。

 しかし、デメリットもあります。

 まず、メリットにあるように、インフラが整っている分、価格は高めといえると思います。また、用途地域によって、建てられる建物の種類や高さが制限されるため、希望通りの建物が建てられない場合があります。さらに、最低敷地面積が市街化調整区域に比べて小さく設定されるため、流通する土地の面積が希望よりも小さい可能性があります。そして、固定資産税のコラムにも記載しましたが、固定資産税とあわせて都市計画税が課税されます。

 一方で、市街化調整区域についても、同じく第七条にあります。

 つまり、開発行為や施設の整備を極力行わない地域です。緑や農地保全することに重点が置かれます。こうした地域では住宅の建築に制限がかかり、建築許可が下りないことが多い印象です。建て替えや中古住宅を購入して増改築する場合も、基本的には自治体の許可が必要となります。

 一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。さらに住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れていたり、生活利便施設や駅など交通機関が遠いことも考えられます。市街化調整区域は、基本的に農業や林業を行う地域なので静かな環境で過ごせることは魅力ですが、農薬や肥料の臭いなどが気になることもありえます。

 市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。希望の暮らし方の優先順位を明確にして選ぶことが重要です。

 最後に、購入したい住宅や土地がどのような区域なのかを調べる方法についてお話します。

 その住宅や土地のある市町村役場の土地計画課などの担当部署に出向くと確認することができます。最近では、自治体のホームページ等で都市計画情報を調べることができます。

 知立市の場合、ホームページ内「知立市地図閲覧サービス」ページから、都市計画総括図マップにより具体的に表示されますので確認できます。

 すでに購入したい物件がある場合は、物件資料に都市計画の記載がありますので、この欄をご覧になるとよいでしょう。

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