こんにちは。営業１家　吉田です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。　

私は、お部屋探しのお客様対応が主な業務です。
３月に入り、大学の合格発表も出そろってきましたし、企業様の人事異動の内示もそろそろ・・・という時期のため、新年度に向けてのお部屋探しも佳境に差し掛かっております。

そんなお客様からの問い合わせも多いのですが、最近よく聞く契約で「定期借家契約」という契約がありますがご存じでしょうか？
今回は、「普通借家契約」と「定期借家契約」についてお話ししたいと思います。

定期借家契約は、約20年前の平成12年3月に借地借家法が改正され、「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」（国土交通省）に基づいて、優良な賃貸住宅を供給されやすくなることを目的として導入された制度です。

【普通借家契約と定期借家契約の違い】
普通借家契約は借主が希望すれば原則として契約更新がされ、貸主も正当な事由がない限りは更新を拒否できません。

一方で定期借家契約とは、契約で決めた期間が満了すると契約が終了します。

●契約方法
　普通借家契約は、トラブルを回避するため書面での契約が一般的ですが、口頭でも可能です。
　定期借家契約は、書面での契約が法律により定められています。書面は公正証書である必要はなく、一般の書面による契約でも締結は可能です。

●更新の有無
　普通借家契約は借主の意向により契約の更新ができますが、貸主の方からは正当事由がない限り解約・契約更新の拒否ができません。
　定期借家契約は、基本的には期間満了後の更新は出来ません。

契約期間満了に伴い契約が終了されるためです
　ただし、契約内容により再契約することができます。

貸主と借主双方による合意が必要な場合や、家賃滞納などの違反がない場合に可能となります。

再契約は一切しないという物件もあるため、再契約については事前に確認が必要です。

●借主からの中途解約
　普通借家契約は、中途解約についての特約があれば従います。

定期借家契約の中途解約は基本的にできません。
　ただし、借主が病気などによる療養や親の介護など、やむを得ない事情が生じた場合はその限りではありません。

さらに床面積200㎡未満の居住用建物という条件が加わり、解約は申し入れから1か月で解約が可能です。

●賃貸借期間の上限と契約期間
　普通借家契約に上限はなく、1年以上の期間となっています。

一般的には契約期間を2年としていることが多いようです。
定期借家契約も期間に上限はありませんが、契約期間が自由であることが大きな相違点といえます。

●賃料の増減

　普通借家契約は賃料の増減を請求することが出来ますが、一定期間しない特約がある場合はそれに従います。

これに対し定期借家契約は、特約の定めに従う必要があります。

【定期借家契約物件のメリットとデメリット】
1.メリット
　定期借家契約は以下のメリットがあります。
　・短期間での契約が可能
　・家賃が安い場合があります
　・居住環境が良い

　まず1つ目は短期間の契約ができる点です。
　定期借家契約は部屋を借りる期間があらかじめ決められており、1年未満でも部屋を借りることが出来ます。

1年だけの転勤、学年によりキャンパスが変わる学生、自宅の建て替えのための短期間だけ部屋を借りたい人にとっては大きなメリットです。

　2つ目は家賃が安い場合があります。
　定期借家契約は入居者が入りやすくするために家賃相場が周辺より低く設定されている場合があります。

期間が決められ、退去する日が事前に決まっている物件は借り手が見つかりにくい為、家賃が比較的安い物件も存在します。（再契約の無い物件です）
　また、家賃が安いからといって設備や物件が古いわけではありません。

設備の良い物件もありますので、好条件の物件を見つけられることもあります。

　3つ目は居住環境が良い事です。
　前途の通り、普通借家契約は貸主の都合で解約を行ったり契約更新を拒否したりすることが出来ません。

違反を続ける借主から契約更新を希望されれば原則として断ることが出来ないため、環境が改善されなければマナーの悪い入居者ばかりが残ってしまいます。
　しかし、定期借家契約は契約期間が満了すれば契約は更新されません。

その為マナーの悪い入居者がいた場合、期間満了後は借主は退去しなければなりません。

仮にマナー違反の入居者が再契約を望んでも、貸主が拒否すれば再契約には至らないのです。
　これによりマナー違反の入居者が長期間住むことがなくなり、通常の賃貸物件に比べると、居住環境は良い傾向にあります。

2.デメリット
　定期借家契約ノデメリットは、必ず期間内に退去しなければならない点です。
　建て替えなどの理由で契約期間が決められている場合など、再契約の説明がない場合は確認が必要です。

もし、契約期間満了後も退去しない場合、損害賠償を請求される可能性があります。

また、契約期間を残し中途解約した場合、違約金として残りの家賃を請求される場合があります。
　ただし、借主が病気などによる療養や親の介護など、やむを得ない事情が生じた場合はその限りではありません。

さらに床面積200㎡未満の居住用建物という条件が加わり、解約は申し入れから1か月で解約が可能です。
　やむを得ない事情が生じた場合は貸主に相談してください。

定期借家契約は条件が合えばメリットが多い契約です。
賃貸物件を探す際には定期借家契約も視野に入れ、自分に合った物件を見つけてください。

お部屋探しの際は、ご契約まででなく、ご入居されてからの方が大切だと思います。
ご入居後のサポートにも努めてまいりますので、何かございましたら遠慮なくお声がけください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。

野村開発株式会社　営業１家　吉田昌子　TEL 0566-81-1736

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