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資産コンサルティング
資産コンサルティング CONSULTING

不動産業者の強みと視点である
時価とキャッシュフローを意識した
コンサルティング

コンサルティングの一例

不動産の
色分け

ROA(収益率)、DCR(負債支払安全率)等を加味して、所有不動を「富」動産・「浮」動産・「負」動産に色分けし、保有・活用・売却・組み換えを検討します。

不動産・
運用対策

地主さんがどの様な生活をしていきたいか、家族にどの様に生活を送っていってもらいたいかをお聞きし、長期にわたり、不動産運用がどの様に変化するかを考慮した上で資産全体をどの様に保有するかを検討します。

納税・
節税対策

不動産は、活用の仕方で、「分け方」「売り方」が拘束されてしまうため、これに問題がないか精査します。問題がなければ納税負担を軽くするために、節税対策も検討します。

王道の相続対策を見直すことから始めます

資産額に見合った豊かさを享受していますか?

この部署は、管理会社として地主さんと接する中で、王道の相続対策をしてきたはずの地主さんが、資産に関する多くの問題を抱えていたり、資産からの豊かさを享受できていなかったりすることに関する疑問からスタートしました。

地主さんの資産に関するたくさんの問題

case 01

築古賃貸物件の資金繰り苦慮

賃料下落、修繕費増加、借入金返済

case 02

不動産を分けることができず、どの様に分割するか決められない

相続人は、もっと決めることができず、相続争いが発生

case 03

草刈り、剪定負担など外注による出費

負債になってしまっている可能性がある

問題の要因は王道の相続対策が、
相続「税」対策を軸に行われているため!

野村開発の考える
本来の相続対策の優先順位とは?

節税を最優先させ
賃貸物件を建築しないのか

①不動産の分割性の喪失

分割対策に支障が出る

土地は分割できますが建物は分割できません。そこが原因で相続争いが起こったりする可能性もあります。

②不動産の換金性の喪失

納税対策に支障が出る

相続税が安くなっても、相続税を支払うための売却用地がなくなってしまうことがあります。土地であれば一部売却することもできますが、建物ではできず、現金が手元に残らない状況になります。

「不動産の分割性」「不動産の換金性」を
失うことで
様々な問題が
発生する要因となります。

GOAL

最終的なゴールと目指すべきは

長期の不動産運用を含む

「資産管理
(プロパティマネジメント)」

資産コンサルティングの方針

「地主さんの生活基盤=不動産運用の長期安定」
「世代を超えて安定した資産運用を
維持することが一番の相続対策」

資産コンサルタント

山本 令祐(やまもと りょうすけ)

CPM🄬(米国認定不動産経営管理士)

CPMとは

プロパティ・マネジメント(資産管理)に従事する、不動産業界では最高峰の国際的な資格になります。オーナー様の利益追求、倫理に重きをおいているのが特徴です。米国では物件の質よりも、CPMの質が重視されるほど、大切なパートナーとして考えられています。

精神的にも経済的にも
豊かになる資産の継承

相続税を安くしたところで、晩年の自分が所有していることにストレスを感じてしまうような不動産を遺しては、相続対策失敗です。
相続税を安くしたところで、次世代の方が「なんでこんな不動産を遺したんだ」と思ってしまうようでは、相続税対策失敗です。
王道の相続対策では、相続税という点を重視しすぎて、不動産運用の長期的な健全性や地主さんの生活という線を軽視してしまっています。

相続対策とは、まず、今、地主さんが精神的にも経済的にも「豊かになれるような資産」に換えて、それを次世代に承継していくだけのことです。

ご提供するのは
「資産コンサルティング」です

資産の形は、不動産に限りません。現状の市場を長期的に考えた場合、地主さんがお持ちの土地全部に借入をして、賃貸物件を建築することは危険だと考えています。また、地主さんはその資産の大部分が不動産ですが、現金をはじめとする金融資産比率を高めるべきだと考えています。 そのため、われわれは、「不動産コンサルティング」ではなく、「資産コンサルティング」とさせていただいております。

不動産を時代に合わせコントロールする

相続対策とは、ご先祖様が遺してくれた大切な資産を「宝物」に変えて自分が豊かになり、それを引き継がせることです。

節税対策に躍起になると不動産は将来の自分にとって、もしくは次世代にとって負担であり、荷物となってしまいます。

地主さんの「相続の問題は、不動産の問題」です。

  • 次世代が保有しているであろう20年後の賃貸物件は借入が返せているだろうか?
  • いざという時に、売却できるか?いくらか?
  • 遺産分割の際に、不動産を分けることはできるか?

※分割により不動産が売却できなくなってしまったり、時価が大きく下がってしまったりすることがあることも、他の士業の方が見落としがちな大きな問題です。

もちろん、地主さんにとって税金は重要な問題ですが、上記はすべて不動産の問題であり、相続に密接に絡み合ってきます。
そのため、われわれ不動産管理会社が、地主さんの資産コンサルティング、相続対策のお手伝いをさせていただいております。

ご先祖様に遺していただいた不動産は、時代に合わせて適切に形を変え、コントロールしていかなければ負債となりかねません。資産を宝物にできるように、資産を宝物として引き継げるようにお手伝いします。

資産コンサルティングについて、
さらに詳しく知りたい方は
専用サイトをご覧ください