こんにちは。大家族相談室　杉浦です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

例えばですが。
自宅を購入する時に住宅ローンを３０年に設定して返済を続けていたけど、ここ数年のコロナの影響で収入が少なくなり、住宅ローンを支払い続ける事が困窮してしまい・・・。
月々の住宅ローンより安い家賃で賃貸物件に移り再起を図ろうとして、自宅を売却することにしても、その売却資金（自宅の売却金額から経費を差し引いた金額）では住宅ローンの残債を完済できない、その不足分の現金を用意することもできない・・・。
さらに、住宅ローンの抵当権がついていると誰も買ってくれない。
どうしたらいいですか？
そんなご相談もございます。

このような場合でも債権者（金融機関）が売却してもいいよ、抵当権解除してあげるよと、許可が得られれば住宅ローンが完済できなくても一定の条件のもと抵当権を解除して売却することが出来ます。
尚、抵当権を解除するだけでローンが無くなる訳ではありませんので、別の方法により返済は必要です。

住宅ローンの支払いが滞りそのままにしていると、債権者により自宅が差し押さえられ競売に掛けられてしまう事があります。
この場合自宅の売却が出来たとしても、相場よりも安く、残債の返済方法の交渉が出来ない、希望する立退き期日を待ってくれない等いろいろなデメリットが多いです。
その点、任意売却は、不動産仲介業者を介して相場を査定して希望に近い金額で買ってくれる方を探しますので、納得できる金額に近い額で売却する事も可能です。
又、債権者と交渉しながら残債の返済方法、立退き日等の交渉をすることができます。

継続した支払いが難しい場合は、まずは債権者である金融機関にご相談されることが最善策と言えると思います。
その他、住宅ローンが残っていても、残債が少なく売却した金額で全て返済できるという場合もあります。

ただ、売却が出来たけど、翌年多額の不動産譲渡税の請求があったなど、失敗してしまう事も有りますので注意が必要です。

同じことをアパートでも出来ます。
アパートの場合、収益物件としての査定方法から算出、オーナーチェンジとして入居者はそのまま居住してもらい、アパートの建築費用の残債があっても債権者の許可があれば売却する事が出来ます。

オーナーチェンジと比較して、時間と費用が掛かりますが、現在の入居者に退去していただき、アパートを解体、更地にした方がそれでも評価が高く売却出来る事もあります。

なかには、建築年数が経過して修繕費用・維持費用が心配、アパートを引き継いでくれる人がいない等の理由で手放される方もみえます。

お住まいやお持ちの不動産を維持される資金面で心配な方、専門家のアドバイスを聞いてみませんか。
まずはお気軽にご相談ください。
野村開発株式会社　大家族相談室  　杉浦寛之

TEL 0566-81-1736

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