こんにちは。営業１家　アパート等の賃貸契約担当の大井です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

本日は賃貸借契約の「名義変更」についてお話しします。
アパート等の賃貸借契約では、物件に入居する「賃借人」と、物件の大家さんである「賃貸人」とで賃貸借契約書を交わしています。
その契約書に記載された契約者の名義を変更することを「名義変更」といいます。
一般的に「名義変更」とは「氏名の変更」のことですが、アパート契約での名義変更については様々なパターンがありますので、こちらで整理していただけると良いかと思います。

①氏名の変更だけの名義変更
先程、「名義変更」とは「氏名の変更」と言いましたが、言い換えると「人物の変更はない」状態のことです。
例えば結婚や離婚をし、苗字が変わること等を起因とした契約者の名前の変更や、法人名義で契約したケースで、その法人の名称が変更になった場合は「名義変更」になります。
当社では、このようなケースの名義変更につきましては、改めて契約書を発行する必要がないものと位置づけております。名称の変更の証明として住民票や履歴事項全部証明書の提出をいただき、基本的には無料でデータ変更のみ行います。
ただし、お勤め先の都合等によって契約書を再度発行する必要がある場合は、契約書作成事務手数料として、11,000円（税込）が必要です。

②人物の変更が必要な名義変更
次に、家族で入居している場合にお勤め先の会社から家賃補助が出る等の理由から、夫名義から妻名義に変更したい時や、退職等を機に法人名義から入居者の個人名義に変更をしたい場合のケースについて説明します。
こちらは「氏名の変更だけ」でなく、「人物の変更が必要」な名義変更です。
このパターンですと、当社では「名義変更」ではなく「新規契約」の扱いになります。
「新規契約」とは、現在の賃貸人との賃貸借契約を「解約」し、新たな賃貸人が賃貸借契約を結ぶことです。
当社では、新規契約につきましては仲介手数料として一か月分の手数料のご負担をお願いしております。
新たな契約者に家賃の支払い能力があるかの審査を行い、保証会社の契約、火災保険の契約等も必要なので、事務手数料として契約費用の一切が必要となりますので、ご了承ください。

ただし、例外があります。
それは「相続」に係る名義変更です。
賃借人が亡くなった場合、原則賃借権は相続の対象となります。
アパート契約では賃借人がお亡くなりになった場合、同居しているご家族に退去を求めることは出来ません。
ですが、実際には「人物の変更が必要」な「新規契約」のケースになります。
相続によって賃借権が承継された場合、従前の契約内容が被相続人（＝亡くなられた賃借人）から相続人へそのまま引き継がれます。
このような相続による承継の効果は、相続開始や遺産分割協議の成立に伴って自動的に発生するため、原則として特に賃貸借契約の新規締結をする必要はありません。
ただし、賃借権が相続される際には、結局誰が最終的に賃借権を相続するのかという点を、賃借人と賃貸人の間で明確にしておく必要がありますので、覚書の締結をします。
ですが、現在当社で行っている契約では賃貸保証会社の加入が必須です。
賃貸保証会社によっては賃借人が死亡した際に、契約が終了する場合もあります。
賃貸保証会社の性質上、賃貸借契約に基づいて契約をしていますので、その場合は契約書の再発行と、保証会社への新たな加入が必要になります。

定期借家契約（参考＊１）の方は残存期間の契約になりますので、手数料は契約書作成事務手数料として、11,000円（税込）をお願いしております。
普通借家契約（参考＊２）の場合、またはその他の理由から、残存期間ではなく新たな２年間の新規契約扱いになる場合は、仲介手数料として、22,000円（税込）をお願いしております。

　一口に「名義変更」と言っても、「氏名の変更だけ」なのか、「人物の変更」も必要なのか、また名義変更が必要になった理由によっても様々です。
大家さんや管理会社によって手数料等の金額も変わってきます。
今回は、当社の名義変更のルールをご紹介いたしました。該当することがございましたら、ご相談くださいませ。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

野村開発株式会社　営業１家　大井早紀

TEL 0566-81-1736

【参考】
（＊１）定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約。
（＊２）普通賃貸借契約とは一般的に賃貸借期間(1年以上)があるものの更新が可能で、貸主借主ともに解約意思の通知がない場合においては同条件にて更新され続けていく契約。

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