居住用財産の売却では、「3,000万円控除」という、節税効果の高い譲渡所得に対する特例があります。
　一般に不動産を売却したときは、その物件の取得費や売却する時の経費を差し引いても利益（譲渡所得）があった場合、給与所得や他の所得と区分して計算されます（分離課税といいます）。
　3,000万円控除とは、住居用財産（不動産）の「譲渡所得」から3,000万円を控除する特例のことです。この特例が適用される場合、譲渡所得から3000万円を差し引いた額に税率をかけて求められます。

　親の居住用財産を相続等により引き継いだという場合にも、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を受けることができます。
　空き家の増加は地域社会にも治安や環境の悪化など悪影響をおよぼしている事例が多くあります。そこで、この特例は、「古い空き家の増加をなんとかしたい」という国の政策として始まりました。平成27年「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が施行され、国が本格的に空き家の撲滅に乗り出しました。
地域社会に悪影響を及ぼす空き家が特に古い戸建て住宅であり、その多くは相続がきっかけで空き家になっています。
　平成28年度改正により、戸建ての空き家を処分しやすくするために「被相続人の居住用（空き家）を売ったときの3000万円特別控除」を制定するに至りました。

　この特例を受ける場合の主な要件とは？
・相続開始の直前において被相続人一人での居住の用に
　供されていた家屋であること
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物(マンション等)以外の家屋であること
・被相続人の家屋及びその敷地の 両方を相続等により取得していること
・相続開始から3年を経過する年の12月31日までの譲渡であること
・この特例を受けるのは初めてであること
・家屋を取り壊さずに家屋も売却した場合は、耐震基準に適合する
　リフォームが行われていること
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に
　供されていたことがないこと
・譲渡価額が1億円以下であること
・売却先は第三者であること
　以上の要件を「すべて」満たす必要があります。

　ここで、昭和56年5月31日が線引きになっていることに注目してください。この日は耐震基準が改訂された日で、これ以前に建築確認申請を行った建物は現在の耐震基準を満たしていなく、倒壊のリスクが高い建物ということになります。
　また、マンションはこの特例を利用できません。マンションの空き家も確かに問題ではありますが、戸建ての空き家に比べると管理組合によってきちんと管理修繕される建物であることから、倒壊や放火などの危険性は低いといえます。
　ここに、放置された危険な空き家のうち、倒壊の恐れが特に高い空き家をなんとかしたいという国の意図が表れています。

　また、家屋を取り壊した後にその敷地を売却する場合の要件は
・取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、
　貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
・土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または
　居住の用に供されていたことがないこと

　さらに、親が老人ホームに入居していた場合の要件や譲渡価額1億円以下の判定で相続人の不動産の譲渡にも要件があります。
　とにかく複雑です・・・調べれば調べるほど、くじけそうです。

　相続する側としては、実家を処分するということは、とても精神的な負担も大きいことも容易に想像できます。お金の問題と割り切れない部分があり、どうしても売却に踏み切れず、なんとなくそのままにしているという状況・・・。どうしていいのか考えあぐねて今になってしまいました、という方も多いのではないでしょうか。

　最後になりましたが、この特例は、適用期限は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。もし、ご自身でこのケースに当てはまる 可能性があるかも・・・という方は、お早めに専門家にご相談されることをお勧めします。

　不安な点は不動産の相続も得意とする野村開発にご相談ください。生前に居住用財産として売却して所得税と住民税に対する節税効果を期待したほうが有利な場合があったり、相続税が発生しそうであれば、売却は留保して不動産として相続して売却見込み額と相続税財産評価額との差額を有効活用するという場合がありますので、相続対策として何が最適かも事前に検討することもよいかと思います。
この特例を利用しようと思うと、要件や必要書類が非常に複雑になりますので、申告をサポートする税理士もご紹介します。お気軽にご連絡ください。

お問い合わせ先　野村開発株式会社　大家族相談室　担当：杉浦・大井
　　　　　　　　☎0566-81-1736

監修：税理士法人スマッシュ経営

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