こんにちは。資産コンサルティング家　山本です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

４月のことですが、コロナでお休みさせていただいておりましたセミナーを3年ぶりにセミナーを開催させていただきました。
久しぶりの開催で、あまり集まっていただけないか思っておりましたが、前回同様多くの方にお越しいただきました。

ありがとうございます。

当日は、駐車場の満車や進行の不手際があり、ご迷惑おかけしました。

今回のセミナーの最後に少しお話ししましたが、地主さんは、地主さんを取り巻くたくさんの業者さんや士業の方とうまく付き合っていけられるかが、資産運用、ひいては相続対策のカギとなってきます。

地主さんの周りには、あらゆる業者さんや士業の方が地主さんのために仕事しています。

税理士、建築業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士、不動産業でも、賃貸の仲介する業者、売買の仲介をする業者、賃貸物件を管理する業者、借地等をコンサルする業者と様々です。

不動産活用を「ほったらかしの運用」から「考えて決断する経営」という意識に変える必要があるということは以前からお話ししております。

これは税制改正等により貸主の負担が増えたという部分的な話しではなく、賃貸市場がこれまでの30年とこれから30年では全く違うということが理由にあります。

下記の図を参照してください。人口増加から人口減少へと転換したということです。

人口増加時代は賃貸物件を建築すれば人が入ってくれました。

そのため、入居されることは前提で、借入しても入居者さんが払ってくれる、賃貸物件を建築すれば相続税対策になるというのが過去のスキームでした。

ただ入居されることが前提ではないとしたらどうでしょう。

もちろん、借入の返済は家主さんに義務があります。

相続税対策になったところで赤字になってはやらない方が良かったとなることは明白です。

今は良いかもしれません。

これが返済期間の30年間、35年間大丈夫と言えるでしょうか。

もう一点、この地域のリスク要因として、建築費の増加割合と賃料の増加割合のギャップがあげられます。

建築費の高騰、それだけで問題になる訳ではありません。

いくら建築費が上がろうともそれに伴い、賃料が上がっていけば問題ない訳です。

30年前から今日まで賃貸物件の建築費は上がっていきました。

これは昨今の資材や人件費の高騰のみを言っている訳ではありません。

賃貸物件の求められる品質の要求は年々増していき、どんどん設備が追加され、良い設備に変わっていきました。

これを補うだけの賃料が取れているでしょうか。

一例をあげると、今年建築の軽量鉄骨の賃貸物件と築26年の軽量鉄骨の賃貸物件の建築費と賃料を比較すると、坪あたりの建築費は2.60倍、賃料は1.36倍となります。

ただし、26年前は金利も4％だったので、この辺も考慮し、今回のセミナーでもご紹介した不動産運用の健全性を測る手残り率を比較すると、今年建築の物件の方が、明らかに手残り率が低く、不動産運用の健全性が低いということが分かります。

この不安を打ち消すために借上げというシステムが普及していきましたが、この世に建築費の完済まで返済額を保証してくれる借上げなどなく、本質的な問題は何も変わっていません。

様々な要因があるので、人口や建築費のみでは将来を予測することは難しいですが、相続対策の前提となる賃貸物件の健全性は、より慎重に検討する必要があります。

この続きは、また明日。

野村開発株式会社　資産コンサルティング家  山本令祐　TEL 0566-81-1736

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