こんにちは。営業１家　吉田です。 コラムをご覧いただきありがとうございます。 弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

何でも値上げで困りますね・・・なんて会話を聞くようになって久しくなりました。
物価上昇を抑えるために金利も上昇してしまうのかしら・・・と心配されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローン金利の動向は、これから住宅購入をされる方、既に変動金利でローンを組んでいる方、どちらにとっても重要な関心事です。

今日は、住宅ローンを組むと設定される抵当権とアパートのオーナー様との関係についてお話しします。

抵当権とは
　抵当権とは、金融機関からお金を借りる際に設定される担保の事です。
　物件に抵当権が設定されていると、物件オーナーのローン返済が滞った場合、担保となっている賃貸物件を競売にかけ金融機関は債権を回収します。

賃貸物件の新オーナーは「正当事由」不要
　通常、賃貸物件のオーナーが入居者（賃借人）に立退を依頼する場合､以下の2つが必要です。　1.家賃滞納、物件利用状況に問題があるなど信頼関係が壊れた事。
2.オーナー事情の立退は「正当事由」を備える事。

しかし抵当権実行（競売）によりその物件を購入した新オーナーは、通常必要とされる立退の「正当事由」が不要で、賃借人に立退を依頼することが可能です。
新オーナーが賃借人に立退を依頼する場合､退去までに６ヶ月の猶予期間がありますが、賃借人が立ち退きたくない場合でも、オーナーは強制執行を実行することが出来ます。

ただ新オーナーも、寮などに使うなどの一部例外を除き、ほとんどの場合は賃貸借を目的として購入すること､また、強制執行には相応の費用が必要になるため退去の依頼をされることが無い場合もあります。

抵当権設定と賃貸物件引渡しの前後関係
　今までのご説明は、抵当権設定の後に賃借人が物件の引き渡しを受け入居した場合です。
　賃借人が立退のリスクを承諾した上で契約をした事になるため、新オーナーから立退を依頼された場合対抗することが出来ません。

　逆に、賃貸物件の引き渡しを受け入居した後に抵当権が設定され実行されると…
　この場合、賃借権の方が優先となるため賃借人は立退を求められても応じる必要がありません。
　そしてこの場合、新オーナーは立退を依頼する為の「正当事由」を備えなければ賃借人に対し交渉することができません。

※重要事項説明書に記載された【抵当権】は、賃貸借契約書のみで契約できる場合（宅地建物取引業法の適応がない契約の場合）、賃貸借契約書には掲載されません。

お部屋を借りる際、仲介業者が入らない契約の場合、貸主に抵当権がついているかどうか確認する事をお勧めします。

野村開発株式会社　営業１家　吉田昌子　TEL 0566-81-1736

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