こんにちは。　物件管理担当の杉浦です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

賃貸経営を長く安定して続けるためには、「入居者満足度の維持」と「物件価値の保全」が欠かせません。
その中でも、突発的に発生することが多いのが修繕対応です。

修繕は、入居者との信頼関係や退去防止、さらには賃料水準の維持にも直結します。

しかし、どこまでが貸主の責任で、どこからが借主負担なのか…。

この線引きは意外と誤解されやすいポイントです。

今回は、民法に定められた「修繕義務」を具体例とともに分かりやすく解説し、オーナー様が実務で迷わないためのヒントをお伝えします。

賃貸経営を行う上で、修繕対応は入居者満足度や物件価値の維持に直結します。
今回は、民法に定められた「修繕義務」について、分かりやすく解説します。

■ 1. 修繕義務とは（民法606条）（賃貸人による修繕等）
条文 ： 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

貸主は「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕」を行う義務があります。つまり、「修繕しなければ本来の使用ができない場合には、修理または交換をしなくてはならない」のです。

【貸主に修繕義務が発生する具体例】
　・雨漏りで部屋の一部が使用できない
　・給湯器の故障で入浴できない
　・備え付けエアコンの故障
　　※エアコンは、近年の猛暑により生命に関わる設備となっており、故障時は迅速対応が必要です。

【修繕義務に該当しないケース】以下は貸主の義務には含まれません。
　・借主の故意や過失による故障
　・見た目の劣化（黄ばみなど）はあるが使用可能な場合
　・単なる設備のグレードアップ

■ ２. 保存行為と入室の必要性（民法606条の2）
条文：賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

貸主が賃貸物の現状を維持するために必要な行為を行う場合、借主はそれに協力する義務があり、拒否することはできず、必要な範囲で協力しなければなりません。
　例：火災警報器点検、水漏れ対応のための立ち入り
ですが、実際には「夜勤や仕事ですぐに帰れない」「忙しくて休みが取れない」などの借主の都合で、自分が原因によるものでないと入室を断られるケースがあります。民法で取り決めがある契約違反だといってもなかなか難しいこともありますので、根気強く対応します。

■ ３. 借主による修繕（民法607条の2・608条）
　改正民法607条の2（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
1.　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
2.　急迫の事情があるとき。

借主が修繕の必要性を通知しても貸主が相当期間対応しない場合、借主が自ら修繕し貸主に費用を請求できます。
　・必要費：物件維持に不可欠（雨漏り修理、給湯器交換）
　・有益費：物件価値向上（エアコン新設、床材アップグレード）
極端な例ですが、雨漏れがあり何度貸主に連絡しても修繕してくれないので、借主が自ら修繕、防水工事（外壁塗装）を行い、その費用を請求されるという事も。

■４. 賃料減額（民法611条）
　第611条（賃借物の一部滅失による賃料の減額等）
１．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

物件の一部が使用できない場合、使用不可部分に応じて賃料減額が可能です。
賃料の日割り計算減額のガイドラインが既に発行されています。
例：電気・ガス停止、エアコン不作動、雨漏りによる一部使用不可
(内容の一部は、台風や震災などの自然災害による貸主借主双方責任がない場合でも、適用されることがあります)

■ ５．まとめ
修繕義務は単なる法的ルールではなく、オーナー様の賃貸経営を守る“予防策”です。
適切な判断と迅速な対応は、トラブルを未然に防ぎ、入居者からの信頼を高め、物件の長期的な収益性を支えます。

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また、土地をお持ちのオーナー様おひとりおひとりのご家族の状況や相続のご希望等を鑑み、最適な活用方法を提案いたします。
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