こんにちは。物件管理部門の杉浦です。
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弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

地盤と擁壁の盲点──杉並区木造住宅倒壊事故から学ぶこと
2025年9月30日、東京都杉並区の住宅街で、築30年以上とみられる木造2階建て住宅が突然倒壊するという衝撃的な事故が発生しました。

幸いにも人的被害は報告されていませんが、周辺住民や不動産関係者に大きな衝撃を与えました。
この事故は、単なる老朽化によるものではなく、地盤と擁壁の複合的な問題が原因とされています。

今回はこの事例をもとに、住宅購入や土地選びの際に見落としがちな「地盤と擁壁のリスク」について考えてみたいと思います。

倒壊の背景──地盤崩壊と擁壁のひび
倒壊した住宅は、善福寺川の近くに位置する傾斜地に建てられていました。

隣接するマンションとの高低差は約4〜5メートルあり、古い擁壁の上に建てられていたことが判明しています。

専門家によると、建物自体の構造よりも、擁壁が土圧や水圧に耐えきれず変形し、地盤が崩壊したことが主因とされています。

実際、事故前から擁壁には亀裂が入っており、住民の間では「いつ崩れるか分からない」と不安の声が上がっていたそうです。

杉並区の建築課も補強工事を指導していたものの、工事業者が見つかった矢先の事故でした。

擁壁の危険サイン──見逃してはいけない兆候
擁壁の劣化は、見た目では判断しづらいこともありますが、以下のような兆候が見られた場合は注意が必要です。
　・擁壁に亀裂や膨らみがある
　・擁壁の上部が沈下している
　・雨の後に擁壁周辺の地面が柔らかくなる
　・擁壁の排水口から水が出続ける
これらは、地盤の水分量が増加し、土圧が高まっている可能性を示しています。

特に近年のゲリラ豪雨は、短時間で大量の水が地中に浸透し、擁壁に予想以上の負荷をかけることがあります。

不動産業者としての責任──地盤調査と情報提供
不動産業者として、物件の魅力を伝えるだけでなく、購入者が安心して暮らせる環境かどうかを見極める責任があります。

以下のような取り組みが求められます。
　• 傾斜地や擁壁のある土地では、地盤調査を推奨する
　• 擁壁の築年数や構造、補強履歴を確認・説明する
　• 周辺の地形や水系（川や地下水）の情報を提供する
　• 必要に応じて専門家による耐震診断を案内する
特に中古住宅や再建築不可物件を扱う際には、地盤や擁壁の状態が価格以上に重要な判断材料となります。
さらに、擁壁の高さが2mを超える場合は注意が必要です。
建築基準法において高さ2mを超える擁壁は「工作物」とみなされますので、建築確認申請（確認済証の交付）があるか確認します。

「見えないリスク」に目を向ける
今回の杉並区の事故は、建物の老朽化だけでなく、地盤や擁壁といった「見えない部分」がいかに重大なリスクを孕んでいるかを示しています。
状況をおさらいしますと、擁壁に大きなヒビが入っており、倒壊の恐れが高く危険であると判断できました。
ただし、補修を行うにあたり、前面道路の幅員も狭く大型重機の進入が困難であるため、外部から擁壁の補修を行うのではなく、建物を取り壊して擁壁を作り直す必要がありました。
擁壁補修だけでも1,000万は超える費用が掛かると思いますし、さらに建物再建築する場合はその費用負担もありますので、安易に話を進めることができなかったのではないかと考えられます。

「擁壁の危険なサイン」に記しました項目について、目視である程度の状況判断はできると思います。

しかし、内部の状況など見えない部分での損傷は、適切な調査や専門家の判断が必要になります。

不動産業者として、こうした事例を教訓に、より丁寧な情報提供とリスク管理を行うことが、皆さまの信頼につながると考えます。

安全な住まい選びのために、私たちができること──それは、目に見える魅力だけでなく、目に見えない安心を届けることです。

野村開発株式会社　物件管理部門　杉浦寛之

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