こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

2月から適用される住宅ローン金利について、長期金利の上昇などを背景に、大手銀行3行が代表的な10年の固定金利を引き上げたというニュースを耳にしました。

借入返済をしながらアパート経営をされる方も多いと思いますし、一般的にも気になる報道ですね。

今回は、そんな金利と不動産の関係についてお話しします。

金利と「不動産価格」
金利が下がれば不動産価格は上がり、金利上がれば、不動産価格は下がると言われています。

これは金利が下がれば買主の支払える額と借り入れできる額が増加し、金利が上がれば支払える額と借り入れできる額が減少するためです。

金利と「返済額」
　金利が上がればもちろん返済額は増加します。

手残り率が低い場合は、満室でも金利が上がっただけで赤字になる場合があるので注意が必要です。

金利と「賃料」
　金利が上がる時は、物価が上がるので、賃料も上がると言われています。

金利のセオリーと「不動産運用」
　上記のようなセオリーはあります。

ただし、これらはあくまでセオリーで実際どうなるは分かりません。

金利が上がれば、返済額は増えるが、物価が上がり、賃料が上がるので問題無いと考えるのは楽観的です。

　また、不動産の様に長期での運用を考える場合は比率が非常に重要です。

昨年、新築された賃貸物件と26年前に建築された賃貸物件を比較したところ、建築費が2.60倍になっているのにも関わらず、賃料は1.36倍でした。

たしかに建築費、賃料共に上がっていますが、この差が不動産運用の健全性を著しく悪化させています。

　不動産価格の回復力も、都心部とその他地域ではかなりの違いがあります。
　仮にセオリー通り、金利が上がり、物価、賃料が上がるとしても、通常、金利から数年遅れての賃料が上がることになります。

その間、賃貸運用は問題無いでしょうか。

もちろん金利が上がっても、賃料が上がるとは限りません。

　ひとつ言えることは、セオリー等はあるにせよ、将来のことは誰にも分からないということです。

だからこそ、常々お話ししているように、不動産運用の健全性を確保しておくことが大切です。

負債比率、手残り率を一定水準に確保しておくことで、多少の市場の変化ではビクともしない賃貸運用と地主さんの生活を確保することが大切です。

セミナーでは、相続対策の優先順位として、(1)分割、(2)納税、(3)節税とお話ししており、分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

一緒に考えてみませんか？

お気軽にご相談ください。

野村開発株式会社　資産コンサルティング家　山本令祐　TEL 0566-81-1736

資産コンサルティング部門サイト「山本の資産家通信」ブログもあわせてご覧ください。
https://www.smile-shisan.com/

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