こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

野村開発は、不動産の賃貸、売買、管理のみならず、賃貸物件建築、駐車場、住宅用定期借地、事業用定期借地等あらゆる不動産活用をご提案させていただいております。

今回は、賃貸物件建築のご要望いただいた際に、当社コンサル部門がどの様な評価基準でご提案しているかの一部をご紹介させていただきたいと思います。

賃貸物件建築の際、最も確認すべきことは相続税がどうなるかではなく、賃貸運用に問題がないかです。

借入の返済期間の30年～35年を通して返済に問題ないか、空室にどれだけ耐えられるか、意外にもこの2点さえも確認せずに建築されている場合があります。

そこで今回は、CPM(米国不動産経営管理士)の指標であるキャッシュフローツリーをご紹介します。
ややこしいので少し簡略化しますが下記の様なものになります。

上記の数値を算出したうえで、賃貸運用の健全性を確認します。
具体的には大きく2つ
・借入金の返済に問題がないか
・空室率に余裕があるか
を確認します。

借入金の返済に問題がないか＝DCR：NOI/ADSで算出。
１.２０以上ならOK。
今回の物件の場合、７７/５３＝１・４５のためOK

空室率に余裕があるか＝BER：（OPEX＋ADS）/GPIで算出。
７０％以下ならOK。

今回の物件の場合、（１８＋５３）/１００＝７１％のため若干空室率の余裕なし。

DCRとBERを算出した上で、次世代の方にも安心して所有し続けていただける物件とするために、今回の物件では頭金を入れていただきました。

さらにDCRとBERの性質上の返済期間を長くすれば安全率は高まりますが、リスクを間延びさせないためにも返済期間は３５年でなく、３０年とさせていただきました。

直接建築業者様ではなく、コンサル部門にお問い合わせいただくことで、セカンドオピニオンのような役割をさせていただくことができます。
様々な建築業者様の特色をお話しした上で建築業者様を選定していただきます。

さらに、建築業者様の提案のみならず、管理会社視点でのアドバイスをさせていただくことが可能です。
昨今の建築費高騰状況でのフルローンでの建築の場合、DCRとBERが良くないと建築をおすすめしないということもあります。
賃貸物件建築の目的をよく考えていただき、ご検討していただければと思います。

なお、DCR、BERは、ご所有中の賃貸物件からも算出することができますので、興味がある方は一度算出されてはいかがでしょうか。

計算が難しいという方、詳しいお話を聞きたいという方、お気軽にお問い合わせください。

セミナーでは、相続対策の優先順位として、(1)分割、(2)納税、(3)節税とお話ししており、分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

一緒に考えてみませんか？

お気軽にご相談ください。

野村開発株式会社　資産コンサルティング家　山本令祐　TEL 0566-81-1736

資産コンサルティング部門サイト「山本の資産家通信」ブログもあわせてご覧ください。
https://www.smile-shisan.com/

＃付言から始める相続対策セミナー＃資産コンサルティング＃キャッシュフローツリー＃CPM＃BER＃DCR＃賃貸運用＃知立市＃野村開発＃住まいる大家族

＊住まいる大家族　野村開発のサービス＊
生涯を通じて「安心できる生活」を支えます お客様の生活環境の変化に対応し、住まいに関するサポートができる体制を整えております。
賃貸のご相談から住宅購入やリフォーム、大切な資産である不動産管理や相続に関するご相談も承ります。

＊住まいる大家族　野村開発の対応エリア＊
知立市・安城市・刈谷市・豊田市　はじめ西三河地区を中心に地域密着のサービスを提供いたします。