こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

不動産相続は「財産を分ける作業」と思われがちですが、実は“経営の引き継ぎ”でもあります。
時代の変化により、地主やオーナーは「持っているだけでは守れない」状況に直面しています。
複数物件の収支バランス、家族間の意見の違い、そして“平等”の落とし穴——。
今回は、相続を機に見直したい「不動産の経営視点」と「家族の関係性」についてお話しします。


資産家が直面する「運用から経営」への転換
かつての不動産は、所有していれば自然と資産が増える時代でした。
しかし今は、人口減少や家賃下落、修繕コストの上昇など、放置していては資産が目減りしてしまう時代です。
地主や不動産オーナーには、“運用”から“経営”へと意識を切り替える必要があります。

経営とは、収益と支出、リスクとリターンを管理すること。
単に「持つ」だけでなく、「どう活かすか」「どの順でまわすか」を考える力が問われています。

複数物件を持つオーナーほど注意したい「分割の壁」
複数の物件を所有している地主様は、自然と経営バランスを取っています。
たとえば、儲からない物件を儲かる物件で補てんしたり、借入がある物件の保険として売却しやすい物件を持っていたり。

ところが相続になると、「それぞれの物件を個別に分ける」ことが難しくなります。
単体では赤字やリスクが高い物件もあり、単独で相続させると家族間の不公平やトラブルを招くことも。

多くの相続では“資産額の公平さ”だけが基準になりがちですが、
本当に大切なのは、相続後のキャッシュフロー（お金の流れ）と経営の健全性です。
これを考慮しないと、「不動産があるのに現金が足りない」「税金が払えない」という問題が起きかねません。

“財産分析”で未来のキャッシュフローを見える化
不動産の価値を正しく守るために有効なのが、財産分析です。
単に資産額を計算するのではなく、
　・物件ごとの収支
　・借入や修繕費の見通し
　・売却可能性や相続後のキャッシュフロー
などを総合的に可視化することで、「本当に無理のない相続」が見えてきます。

数字に基づいた財産分析を行うことで、
家族全体で納得できる“現実的な分割”が検討できるようになります。


家族関係で起こる“たて〇・よこ×”の法則
もう一つの相続リスクが「家族の関係性」です。
よく言われる「たて○・よこ×」とは、
例えば、お父さんが亡くなったときは、お母さんが健在なうちは親（たて）が調整役になり、意見がまとまりやすいものです。
一方、続けてお母さんが亡くなり、兄弟姉妹だけの“よこ”の関係になると、対等な立場ゆえに意見がぶつかりやすくなる、という意味です。

現代の家庭では「平等」が重視され、子どもにも平等に財産を分けようとします。
しかし、不動産のように分けにくい資産では、この“平等”がかえって揉める原因になります。
だからこそ、親が生前に道筋を示すことが何よりも大切です。

親が果たす「最後の経営判断」
相続は、家族にとって“経営のバトンタッチ”です。
親世代が果たす最後の経営判断は、
「どの資産をどう分け、どう維持していくか」という道筋を示すこと。

財産だけでなく、“家族が揉めないためのルール”を残しておくことで、次の世代も安心して不動産を引き継ぐことができます。

たての関係のうちに、親が声を出しておく。
それが、家族の未来を守る最大の相続対策です。


不動産は「持つ資産」から「動かす経営資源」へ。
これからの地主やオーナーには、
　・財産分析による経営の見える化
　・家族との共有による相続準備
の二つが欠かせません。

不動産を“守る”だけでなく、“まわす”ことで家族の未来を守る。
それが、現代の資産家に求められる新しい経営のかたちです。

財産分析等ご心配なことは、山本までお気軽にご相談ください。メールでのご相談はこちらより。

過去のコラムはこちらをご覧ください

住まいるコラム「山本の資産家通信」

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

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野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

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