こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

今回は、2026年度（令和8年度）税制改正大綱で示された「相続における不動産評価の見直し」についてお話しします。
今回の改正は、相続対策として不動産を活用してきた方にとって、これまでの常識が通用しなくなる内容を多く含んでいます。

不動産購入や土地活用を検討されている方ほど、ぜひ一度立ち止まって知っておいていただきたいポイントです。

相続直前の不動産購入、これからは要注意に

まず最も影響が大きいのが、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産の評価方法です。
これまでは、貸付用不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されるため、実際の市場価格よりも評価額が大きく下がることがありました。

そのため、相続を見据えて収益物件を購入する、といった対策が選ばれてきた側面があります。

しかし今回の改正により、取得・新築から5年以内の貸付用不動産は、実勢価格ベースで評価されることになります。

評価の目安は取得価額の80％とされており、これまでのような大幅な評価差は出にくくなります。
つまり、「相続が近いから不動産を買っておこう」という考え方は、今後ほとんどメリットがないばかりか、税務リスクを伴う可能性も出てきた、ということです。

長期保有の不動産は、引き続き評価される
一方で、取得から5年を超えて保有している貸付用不動産については、従来どおり路線価・固定資産税評価額による評価が維持されます。

この点から読み取れるのは、国が「短期的な節税目的」ではなく、長期にわたって保有され、きちんと賃貸運用されている不動産を評価する方向に舵を切ったということです。

西三河・知立市でも、土地を活用してアパートや賃貸住宅を長く運用されている方は多いと思います。そうした不動産については、今後も相続対策として一定の有効性を保つと考えられます。

不動産小口化商品の節税効果は大きく後退
次に、不動産小口化商品についてです。
任意組合型や信託受益権型などの商品は、相続税評価額と実際の取引価格に差が出やすく、相続対策として利用が広がっていました。
しかし改正後は、取得した時期に関係なく、通常の取引価額で評価されることになります。
これにより、不動産小口化商品を相続税対策として利用するメリットは、ほぼなくなる方向と言えるでしょう。

「通達どおり」でも安心できない時代へ
さらに注意したいのが、評価通達に従って計算していても、否認される可能性が高まっている点です。
実態とかけ離れた不動産評価や、相続直前の不自然な資産の動きについては、税務署から指摘を受けるリスクがあります。

形式的に評価額を下げるだけの対策は、これからは通用しにくくなっていくでしょう。

今回の改正から見える「国の考え方」
今回の税制改正全体を通して見えてくるのは、
不動産を使った過度な節税を抑え、本来の価値に近い形で相続評価を行いたいという国の姿勢です。

全体のポイントまとめ
貸付用不動産　　　5年以内取得 → 実勢価格80%で評価
　　　　　　　　　5年超 → 従来の路線価・固定資産税評価
不動産小口化商品　取得時期に関係なく実勢価格ベースに
否認リスク　　　　通達評価でも実態が伴わなければ指摘の可能性
節税対策の方向性　直前対策 → NG ／ 長期保有・実態重視 → OK


今後の相続対策のポイント
• 不動産は“長期運用”が前提（短期取得はほぼメリットなし）
• 収益性・空室率・賃貸実態などの運用内容が重要
• 小口化商品の節税はほぼ封じられる
• 生前贈与を検討する場合は2026年中の対応が必要なケースあり
（ただし否認リスクに注意）


これまでもずっとお伝えしてきましたが、今後はより「運用の健全性」が重要となります。
相続対策、不動産購入、土地売却を考える際には、「節税になるかどうか」だけでなく、自分が持っていても、子どもが持っていても、良かったと思い続けられる物件かどうかを一番重要な視点が、これまで以上に重要になってきています。

土地は「持ち続けること」だけが正解ではありません。
活用・売却・組み替えを柔軟に考えることで、
地主の皆さまの資産はより強く、より安定したものになります。

土地売却・土地購入・相続対策は、専門的な判断が必要な分野です。
不動産の価値は「知っているかどうか」で大きく変わります。
野村開発では、実勢地価を軸にした正確な査定と、資産全体を見据えたコンサルティングで、資産家の皆さまの意思決定をサポートしています。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

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過去のコラムはこちらをご覧ください

住まいるコラム「山本の資産家通信」

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

本記事は、不動産取引に携わる山本がAIを活用しながら最新の地価情報を整理し、知立市はじめ西三河地域の土地の現状を解説、発信しています。
記事内容は正確を期しておりますが、土地活用や売却は個々の状況によって最適な判断が変わるため、詳細な検討には個別相談をご利用ください。

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