こんにちは。　資産事業部の髙木です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

今日は、最近よく耳にする空き家問題についてお話ししたいと思います。

  「まだ大丈夫」と思っていませんか

相続で受け継いだご実家や、かつて住んでいた住まい。

「思い出があるからそのままにしている」「いつか使うかもしれない」――そのようにお考えの方も多いのではないでしょうか。

私たち野村開発でも、西三河エリアのお客さまから「とりあえず今は使っていないけれど…」というご相談をいただくことが年々増えています。

しかし、空き家は“何もしていない”状態でも、確実に変化していきます。

  人が住まなくなった家で起きること

人の出入りがなくなった住まいは、思っている以上に早く傷んでしまいます。

　・換気不足によるカビの発生

　・水回り設備の不具合

　・雨漏りやシロアリ被害の進行 など

は、空き家で起こりやすい代表的な問題です。 

日常生活の中で自然に行われていた点検や手入れがなくなることで、小さな異変に気付けず、気が付いたときには大きな修繕が必要になっているケースも少なくありません。

  空き家は“所有者だけの問題”ではありません

さらに空き家は、周囲にも影響を与えます。

　・庭木の越境

　・害虫や動物の発生

　・不法投棄や不審者の侵入 など

が起こる可能性があります。

これらは近隣トラブルや地域の環境悪化につながるだけでなく、場合によっては損害賠償責任が生じることもあります。

   見えにくい「税金」と「法改正」のリスク  

空き家は放置しているだけでもコストが増えていきます。  

管理が不十分な空き家は「管理不全空家」として扱われ、固定資産税の特例が解除される可能性があります。

また、危険な状態になると「特定空家」として行政による指導や措置の対象になります。  

さらに、2024年からは相続登記が義務化されました。

これにより、相続した不動産を登記しないまま放置すると、過料（罰則）の対象となります。

所有者が曖昧なまま空き家が放置されることを防ぐための法改正であり、 「相続したら登記し、責任を持って管理する」ことが求められる時代になったと言えます。  

    空き家問題の多くは「相続」から始まる

私たちの現場感覚でも、空き家のご相談の多くは相続がきっかけです。

空き家の発生原因の半数以上が相続によるものとされています。

そのため、問題が大きくなる前に「準備しておく」ことが重要になります。  

まずは「住まいのエンディングノート」から その第一歩としておすすめしたいのが、国土交通省などが提供している「住まいのエンディングノート」です。

このノートには、

　・不動産の情報

　・相続時の希望

　・将来どのように使ってほしいか

を整理して記録することができます。

「まず家族で方向性を共有すること」が、その後の判断を大きく左右すると感じています。

事前に意思が見える化されていることで、相続後のトラブルや判断の遅れを防ぐ効果が期待できます。

  土地売却か、活用か―選択肢を持つことが重要

空き家の対応は一つではありません。

状況に応じて、最適な方法は変わります。

土地売却という判断

　・利用予定がない

　・遠方で管理が難しい

といった場合は、土地売却が現実的な選択になります。

早期の売却は、資産の現金化と管理負担の軽減につながります。

  賃貸として活用する選択

  空き家を「資産として活かす」方法として、賃貸運用という選択肢があります。  

国の制度である「マイホーム借上げ制度（JTI）」では、住宅を貸し出すことで空室時も賃料収入が得られる仕組みがあり、長期不在や住み替えを検討されている方に適した制度です。

ただし、家賃が相場より低くなる傾向や、耐震診断・補強が必要になる場合があるなど、制度特有の条件もあります。

  一方で、野村開発では 通常の賃貸管理による活用 もご提案しています。

　・滞納保証6ヶ月

　・定期借家契約2年の再契約型

　・耐震診断や補強は不要

　・管理料は5〜10%（場所・管理物件数による）

　・リフォーム業者の指定なし

といった特徴があり、市場相場に合わせた家賃設定で収益性を確保しながら、安心して任せられる運用が可能です。

「制度を使って絶対的な安心を得たい」

「収益性を確保しながら柔軟に運用したい」

  どちらがご自身の状況に合うかを一緒に検討し、最適な方法をご提案いたします。

  野村開発がご提案する「空き家管理」という選択肢

ここまで読んで、「まだ売るか決めきれない」という方も多いかと思います。

そのような場合に重要なのが、空き家を適切に管理することです。

空き家は、状態次第で「売りやすい資産」にも「売れない負動産」にも変わります。

  私たち野村開発では、空き家管理のご相談も承っております。

定期的な見回りや建物チェックを行うことで、

　・劣化の防止

　・近隣トラブルの予防

　・将来の売却価値の維持 をサポートいたします。

また、お客様の状況に応じて 土地売却・賃貸活用も含めた最適なご提案を行っております。

  まとめ｜空き家は「早めの判断」が未来を変える

空き家問題は、誰にとっても起こり得る身近なテーマです。

　・相続をきっかけに発生するケースが多い

　・放置すると劣化や費用負担が増える

　・制度面の規制も強化されている

だからこそこれからは、「持ち続ける」ではなく「どうするかを決めておく」ことが重要な時代です。

  野村開発では、

・空き家管理

・土地売却

・相続不動産の整理

について、地域に根ざしたサポートを行っています。

大切な住まいを「悩み」にしないために。

ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

  野村開発株式会社　大家族相談室　髙木祐至　TEL　0566-81-1736

（参考）
国土交通省HP「住まいのエンディングノートについて」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr3_000054.html
国土交通省　空き家対策　特設サイト
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/index.html

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