こんにちは。土地売買業務を担当しております、相談室の杉浦です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

日本国内は、都市計画を定めるエリアを「都市計画区域」、それ以外は「都市計画区域外」と分けられます。

「都市計画区域」の中には、市街化区域、市街化調整区域という区域と、そのどちらでもない区域(非線引き区域)に定められています。

わかりやすく説明すると、
　市街化区域：既に街がつくられているところや今後計画的に進めましょうという地域
　市街化調整区域：街づくりを抑制して農地を守りましょうという区域
といったところでしょうか。
今回は、「市街化調整区域」について詳しくお話しします。

市街化区域は、住宅や商店・ビルが建ち、賑やかなところが多いです。
一方、見た目でも田畑が多い所は市街化調整区域だと分かるかなと思います。

さらに市街化調整区域には「農業振興地域」という農地の生産等計画的に図っていきましょうという区域があります。
この地域内の「農用地区域」は、農地の中でも生産性の高い農地のため、宅地など他の用途に変えることは厳しく制限されています。

市街化区域内はすべてが宅地というわけではなく、中には農地として活用している土地も見られます。
その農地を売却して、住宅やアパート等を建築する場合は、事前に農地から用途を転用する（農地転用といいます）届出を農業委員会に行えば、基本的にはOKです。
届けるだけで許可は不要です。

一方、市街化調整区域の場合、農地を他の駐車場や資材置き場にするため雑種地に転用することや、店舗や住宅・アパートを建てるために宅地に転用するとういうのは原則不可です。
市街化調整区域が設定される前から住宅が建築されていて既に地目が宅地になっている場合等例外もありますが、原則はできません。
前述の通り、実際に許可される可能性は低く、農業用途以外の転換は難しいです。

つまり、市街化調整区域には、原則として住宅を建てることができません。
土地を探していらっしゃる方の中には、物件資料を見られて「この土地が安いので購入して家を建てたい」と問い合わせがあっても、「市街化調整区域のため、建築不可能です」というお話をすると、諦めざるを得ないということもあります。


以前、ある企業の従業員用駐車場がどうしても不足していて、近隣は市街化調整区域の農地しかないと困っていました。
このような理由で、この農地を購入して駐車場にしたいと理由を付けて許可申請をしたことがあります。
許可を得るのにも数カ月の期間と費用も掛かりました。

駐車場や資材置き場等の雑種地への転用は、その農地の状況によっては許可が得られるかもしれませんが、農地をもっと有効活用しようと自ら駐車場にして賃料を得ようというだけでは理由が無いので転用の許可を得る事は出来ません。

農用地区域内にある農地の用途変更および用途変更目的での売買・賃貸借は、農用地利用計画において指定された用途以外は認められません。
うまく農地を転用できたとしても、固定資産税は何十倍から百倍になる事もありますので注意が必要です。

野村開発では、このように農地をお持ちの方のお悩みのご相談を承ります。
お気軽にご相談ください。

野村開発株式会社　大家族相談室　杉浦寛之　　TEL　0566-81-1736

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