こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

前回、投資性を判断する場合「現金でいくらのものが、いくらになるか」ということが重要とお話ししました。
例として、5,000万円の土地に5,000万円かけた建物が10年後にいくらになっているかを考えます。

10年間での投資判断としては、
・売却差益：投資額1億円－売却額6,000万円＝△4,000万円
・賃　料　：300万円×10年＝3,000万円
の合計で△1,000万円。

従って、投資価値は無しと判断します。

売却差益のことをインカムゲイン、もしくはインカムロスと言い、賃料や配当のことインカムゲインと言います。

投資判断の大原則は、「キャピタルゲインとインカムゲインの総和」です。

つまり、賃料だけでは投資の判断はできず、建築費と賃料から割り出す利回りでは全く投資性を判断することできないのです。

相続税の節税を目的とした賃貸物件の建築提案には、この「投資性の判断」がすっぽりと抜け落ちてしまっているものを散見します。

先回お話しした様に、投資性が良いと単純に儲かるとかそういった話だけでなく、地主さんにとっては相続の問題も大部分を解決することになります。

「評価基準（KPI）」の話はまるまるセミナーのテーマにしたほど、私のコンサルでは大切にしております。

評価基準として、

・「節税＜投資性」ということ

・地主さんの相続対策として大切だということ

これらをご認識いただければと思います。

次回は、投資性の評価基準（KPI）としてのある指標をご紹介しようと思います。
投資性の判断を「現金でいくらのものが、一定期間後に、いくらになるか」ということで判断するならば、収益物件に限らず、太陽光だろうと株、債権だろうと同一の指標で測ることができます。様々な投資商品を比較しながら、この指標をご紹介しようと思います。

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

一緒に考えてみませんか？

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野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

資産コンサルティング部門サイト「山本の資産家通信」ブログもあわせてご覧ください。
https://www.smile-shisan.com/

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