こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

前回に引き続き、不動産投資についてお話しいたします。

今回は、キャピタルゲインとインカムゲインの総和についてです。

「投資性」が良ければ相続の問題の大部分を解決することができます。

そもそも運用収益で相続税の納税できれば、節税対策する必要すらないというお話しを前回させていただきました。

つまり、「相続税の節税よりも不動産運用の方が重要」≒「相続税の節税よりも投資性の方が重要」ということになります。

それでは不動産の投資性はどの様に判断するのでしょうか。

不動産による相続税の節税対策を考える際は、相続税評価で考えますが、投資性の判断は「現金でいくらのものが、一定期間後に、いくらになるか」ということで判断します。

前回少し触れた、建築費と賃料から割り出す利回りでは投資性を判断することできないと言った理由は、「現金でいくらのものが、いくらになるか」ということが、すっぽりと抜け落ちてしまっているからです。

5,000万円の土地に5,000万円の建物を建築し、建築費からの利回りが6％だった場合、賃料は300万円です。

運営費、税金等は考慮に入れないとして、10年間の投資性を判断した場合、どの様になるのでしょうか。
利回り6％で300万円、10年続くとして3,000万円儲かると判断して良いでしょうか。

実際は下記の様になります。

5,000万円の土地に5,000万円かけた建物が10年後にいくらになっているかが重要となります。

土地と建物で総額1億円の賃貸物件は、仮に賃料が一切落ちず、物凄くうまく売却できたとしても利回り5％の程度の収益物件としてでしょう。

そうすると売却価格は300万円÷5％で6,000万円です。

総額1億円の建物が6,000万円となってしまったので4,000万円損してしまったことになります。

この数字をご覧になって、皆さまはどのようにお感じになられますか？

次回は、私の資産コンサルティングで大切にしている評価基準についてお話をしていきたいと思います。

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

一緒に考えてみませんか？

お気軽にご相談ください。

野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

資産コンサルティング部門サイト「山本の資産家通信」ブログもあわせてご覧ください。
https://www.smile-shisan.com/

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