こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

ノンリコースローン
10年ほど前、私が賃貸物件を建築する際に、融資に関して調べていて、ノンリコースローンがものすごく良いなと思いました。
ノンリコースローンとは、賃貸運用が上手くいかず借金の返済ができなくなったとしても、建築した建物と建物を建築した敷地を提供すれば、それ以上の返済義務を負わないという商品です。
しかし、ほとんどの金融機関が取り扱っておらず、あったとしても金利がものすごく高くなるということで断念しました。

当時は、新築の物件と、更に土地を提供しても、建築費の借金の担保として足りないのかと不思議に思っていましたが、実務に関わるようになり、その理由が分かりました。
2億円の土地に2億円の建物を建築した場合、時価としては2億円に満たないことがほとんどだということです。
つまり、この単体の土地の資産運用が上手くいかなかった場合、生活に影響を及ぼす可能性があります。
生活に影響を及ぼすようでは相続税の節税どころではありません。

私の信念のひとつとして、投資家であると決心している方以外の地主さんには生活に影響を及ぼすようなリスクは取らない様にお話ししています。
ただ現状では多くの方が無意識のうちに、生活に影響を及ぼすようなリスクを取っているように感じます。

土地のこと忘れちゃってる
2億円の土地に2億円の建物を建築した場合、4億円の投資をしたと考えなければいけません。
しかし、多くの地主さんは、先祖から受け継いだ土地の上に建物を建築する場合、土地の価値を忘れてしまうようです。

また、「2億円の建築で賃料が1400万円だから利回り7％ですよ。貯金していても利息がつかないのでお得ですよ」と言う変な人がいますが、4億円投資して1400万円なので3.5％です。
もっと言うと、その1400万円は新築1年目の単年度利益率。
投資性の判断基準として全く意味がありません。
15年目は？
20年目は？
どうなっているでしょう？

そもそもその1400万円から、経費は控除されていますか？

過去のコラムはこちらをご覧ください

住まいるコラム「山本の資産家通信」

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

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野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

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