こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

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弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

負債比率とＤＳＣＲ
「わたしのうちの資産額からしたら、これくらいの借金平気だよね」と言う方が見えますが、それだけでは全く判断できません。

こういった場合、負債比率を判断する指標は多くの場合、相続税評価であるため、相続税評価は時価と違う場合が多く、判断が難しいです。
また、資産の多くを不動産が占めている方が多いため、思い通りに換金できない場合がほとんどです。

資産運用の安全性を判断する場合、私がもっとも有用だと考えている指標はＤＳＣＲ（負債支払安全率）です。
収入から支出を引いた手残りから、借金をきちんと返済していけるかを示す指標です。
極端な話、借金さえ返していければ問題ないと考えています。
ただし、賃貸物件の運用は築年数の経過により、収入が減り支出が増えるので、必然的にＤＳＣＲが下がっていきますので、それを見据えた判断が必要です。

※ただし、ＤＳＣＲでは築年数や残債を考慮することは出来ないので、ＤＳＣＲだけでの判断は出来ません。
ＤＳＣＲ≒賃貸経営の健全性と言えるので、もっとも有用な指数のひとつであるとは考えていますが、様々な要素を考慮して判断する必要があります。

昨今の建築費の高騰もあり、借入期間を長くすることがあるようです。
30年の返済期間では収支が合わないとなると
「安心してください。借入期間を35年にすれば大丈夫です」
と言った人がいましたが、全く安心できません。

極端な例として、1億円借りて、金利2％の場合、
返済期間20年　年間支払額600万円　総支払額1億2000万円
返済期間35年　年間支払額400万円　総支払額1億4000万円　です。

というか金利よりも、賃貸物件には築年数の経過による賃料の下落、空室、修繕費の増加、減価償却終了による所得税の増加等、築古の問題が山積みです。
理想としては築25年までには完済するつもりでいた方が良いと思います。

過去のコラムはこちらをご覧ください

住まいるコラム「山本の資産家通信」

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

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野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

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