こんにちは。　土地の売買仲介営業を担当しております清水です。
コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

毎回、「土地の価格」について、お話しています。

今回はちょっと視点を変えて、固定資産税のお話、評価額の仕組みと増税の可能性について。

固定資産税の評価は、総務省が所管しています。
地方税法では、市町村長が「固定資産評価基準」に基づいて、固定資産の価格（評価額）を決定することが定められています（第388条第1項、第403条第1項）。
また、同法第409条第1項により、3年ごとに評価替えが行われ、その結果、評価額が上がれば、固定資産税や都市計画税も増額されます。

この評価は人の手で行われるため、誤りが発生する可能性もゼロではありません。
納税通知書が届いた際には、金額や記載内容をしっかり確認しましょう。

たとえば、下表ケースでは、令和5年度の固定資産税・都市計画税の合計が82,495円だったのに対し、令和6年度は87,026円と、約4,531円の増税となりました。

〇注目ポイント

負担水準の変化
負担水準とは、評価額に対して実際に課税されている割合のことで、税負担の調整に使われています。
　• 令和5年度：96.96%
　• 令和6年度：91.91%
　• 令和7年度：96.96%
この数値の推移から、今後も税額が段階的に上昇する可能性が示唆されています。
たとえば、令和6年度の税額87,026円が、令和7年度には8.09%増の約94,066円になる計算です。
ただ、住んでいるだけなのにです。
実際には、90,611円となりましたので、約4.1％増でした。


居住用土地の評価方法
居住用の土地（例：約60坪）には軽減措置があります。たとえば：
①200㎡までは評価額の1/6
②越えた部分は1/3

①200㎡部分：112,000円/㎡ × 200㎡ × 1/6 ＝ 約3,733,000円
②超過21.36㎡部分：112,000円/㎡ × 21.36㎡ × 1/3 ＝ 約797,000円
合計：①＋②＝約4,530,000円

この評価額を各筆（土地の区画）ごとに按分（分配）していきます。
4,530,773円×27.17㎡/221.36㎡＝556,112円
4,530,773円×194.19㎡/221.36㎡＝3,974,660円（百円以下で誤差があります。）


令和8年度以降は？
令和8年度にはさらに税額が上がる可能性があります。
仮に本則課税標準額に5%上乗せされると、
• 4,530,585円 × 1.05 ＝ 4,757,114円
• 税率1.4%として計算すると、税額は約66,599円（前年比約3,171円の増税）
となる見込みです。

固定資産税は「課税標準額」に税率をかけて算出されます。
宅地については「時価の7割程度」が課税標準とされるのが一般的で、これは平成6年度から導入された方式です。
つまり、課税標準額を0.7で割り戻すことで、だいたいの時価が推定できます。
たとえば、評価額が2,480万円であれば、時価は約3,543万円（2,480万円 ÷ 0.7）ということになります。

ただ、私は普段不動産売買仲介の営業職をしておりますが、実際の不動産売買市場では、この価格で購入希望者を見つけるのは困難です。
いわば「帳簿価格（簿価）＞市場価格（時価）」となっているのが現実です。



〇 チェックポイント

・4月に郵送される納税通知書を必ず確認（人手による評価ミスを防ぐ）。
・負担水準 と 課税標準額 の推移を把握。
・次期評価替え・負担調整による 将来の増税幅 を試算しておく。


住んでいるだけでも税額は上がる――。

固定資産税は「知らないと損をする」税金です。
年1回の通知書を家計見直しのタイミングに活用しましょう。

最後になりましたが、この７月１日に令和7年分路線価の公開がありました。
残念ながら、こちらも増税です。

野村開発では、お客様の不安に寄り添いながら、将来に向けたご提案を行っています。
どうぞお気軽にお声かけください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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ご希望を伺いながら、積み重ねた経験と知識でお客様に寄り添い、条件により近い物件をご紹介します。

野村開発株式会社　不動産売買仲介部門　清水秀樹　　TEL　0566-81-1736

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