こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

資産運用において「キャッシュフロー」という言葉は頻繁に使われますが、実務上はその意味が非常に多様です。
収益物件のオーナー同士で「キャッシュフローはどれくらいですか？」と話していても、実はまったく異なる数字を指していることが少なくありません。

たとえば、以下のような計算があります：

• 収益100 → 100（単純な収入）
• 収益100 −（修繕費・管理費10) → 90
• 収益100 −（修繕費・管理費10）− （固都税7） → 83（NOI：Net Operating Income）
• 収益100 −（修繕費・管理費10）−（固都税7）−（資本的支出12）→ 71（NCF：Net Cash Flow）
• 収益100 −（修繕費・管理費10）−（固都税7）− （借入金返済50）→ 33
・収益100 −（修繕費・管理費10）−（固都税7 ）−（資本的支出12）−（借入金返済50）→ 21


このように、同じ「キャッシュフロー」という言葉でも、どの段階の数字を指しているかによって意味が大きく異なります。
特に税務や融資の場面では、どの指標を使っているかを明確にしないと誤解を招きかねません。
ちなみに、所得税は個人によって税率が異なるため、キャッシュフローの議論では考慮されないことがほとんどです。


賃貸物件の「消費期限」とは？
もう一つ、資産家の方々からよくいただく相談に「賃貸物件の建替え時期」についての悩みがあります。
「そろそろ借金も完済なので、建替えどうですか？」
「空室も多くなって、修繕費もかさんできて大変ですよね」
「相続税も節税になりますよ」
こうした建築業者からの提案に対して、「借金はしたくないし、どうすればいいのか…」と迷われる方が多いのです。

ここで重要なのは、「賃貸物件の消費期限」は税法上の減価償却期間でも、借入期間でもないということ。
実際には「借主」が決めるのです。
借り手がいる限り、その物件には賃貸物件としての価値があるということになります。

もちろん、旧耐震基準など安全性に問題がある場合や、建物の躯体（構造部分）に多額の修理が必要な場合は、解体や建替えも検討すべきです。
しかし、設備交換などの資本的支出と、構造部分の経年劣化は区別して考える必要があります。

修繕費がかさんでも、キャッシュフローは残る
空室や修繕費に目が行きがちですが、借入金を完済した後のキャッシュフローは意外と多く残るケースがほとんどです。
特に相続税がそれほど多くない方であれば、数年分のキャッシュフローを貯めるだけで納税資金が準備できることもあります。
つまり、節税対策のために無理に建替えや借入をするのではなく、まずは「最終的な手残り＝キャッシュフロー」をしっかりと見つめ直すことが重要です。

資産家としての判断は、数字の本質を見極めることから始まります。
キャッシュフローの定義を明確にし、物件の寿命を「借主の需要」という視点で捉えることで、より合理的な資産運用が可能になります。

資産運用においては、数字の意味を正しく理解し、物件の価値を冷静に見極めることが何より重要です。

キャッシュフローの本質を押さえ、賃貸物件の寿命を「借主の需要」という視点で捉えることで、より合理的な判断が可能になります。

私たち野村開発では、収益物件の運用や相続対策に関するご相談を随時承っております。

実務に根ざした視点で、資産家の皆様の長期的な安定と成長をサポートいたします。
「今の物件、どうすべきか？」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

過去のコラムはこちらをご覧ください

住まいるコラム「山本の資産家通信」

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

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野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

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