こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

今回は、土地売却や土地購入、そして相続対策を考えるうえで避けて通れない「一物四価」と「仲介手数料」の本質について、より深く解説します。
不動産の評価や売却戦略を誤ると、相続税の負担や売却価格に大きな差が生まれるため、資産家の方ほど正しい知識が必要です。

まず、一物四価とは、ひとつの土地に4つの評価が存在するという考え方です。
　(1)公示地価（国交省）
　(2)路線価（国税庁）
　(3)固定資産税評価額（総務省）
　(4)実勢地価（実際の取引価格）
この4つは目的も算出方法も異なるため、評価額に大きな差が出ることがあります。

特に相続対策を考える際、多くの方が「路線価＝相続税評価」だけに注目しがちですが、これは非常に危険です。
路線価を下げる対策を講じた結果、実勢価格まで下がってしまうケースがあるからです。
相続税は減っても、納税資金が不足してしまえば意味がありません。
相続対策は「節税」と「納税資金の確保」をセットで考える必要があります。

私は不動産業者として、日々の取引を通じて実勢地価に最も近い立場にいます。
そのため、相続対策や資産コンサルにおいても、
　• 実勢地価の正確な把握
　• 土地売却・土地購入の市場動向　
　• 賃貸経営を含めたキャッシュフロー
　• 付言を通じた“何を大切にするか”の整理
といった総合的な視点でサポートしています。

特に土地売却では、実勢価格の幅を理解しておくことが重要です。

分譲業者が買主となる大規模地積の土地では、業者ごとの得意分野によって買取価格が大きく変わります。
実際、刈谷市で私が担当した土地では、同じ条件にもかかわらず7000万円〜1億1000万円という4000万円の差が出ました。
これは、区画割や造成の得意不得意によるものです。

ところで、「仲介手数料がもったいないから直接売却したい」という声もありますが、これは非常に危険です。
仲介手数料は取引価格の3％＋6万円ですが、重要なのは市場の上限価格で売却できるかどうかです。
直接取引では、情報量の差から一般の方が不利になり、結果的に数千万円単位で損をする可能性があります。

また、土地購入においても、実勢地価を理解していないと割高な物件を掴んでしまうリスクがあります。
相続対策として土地を購入するケースも増えていますが、相続税評価だけで判断すると、将来の売却時に損をする可能性があります。

購入時点で出口戦略を描くことが、資産を守るうえで欠かせません。

土地売却・土地購入・相続対策は、専門的な判断が必要な分野です。
不動産の価値は「知っているかどうか」で大きく変わります。
野村開発では、実勢地価を軸にした正確な査定と、資産全体を見据えたコンサルティングで、資産家の皆さまの意思決定をサポートしています。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

一緒に考えてみませんか？

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過去のコラムはこちらをご覧ください

住まいるコラム「山本の資産家通信」

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

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