こんにちは。相続セミナーでお世話になっております、山本です。

コラムをご覧いただきありがとうございます。
弊社は知立市を中心に不動産に関するサポートを行っている「住まいる大家族　野村開発株式会社」です。

コンサルティング部門では一貫して、相続税の節税よりも不動産運用の方が重要だとお話ししてきました。
税金を抑えても、所有している人が大変になってしまうような不動産にしては本末転倒だという理由からです。

そのため、どのくらい節税になるかを加味した上で、不動産運用の健全性より重視して精査してきました。

キャッシュフローツリーを作成して、

　A：借入金の返済に問題無いかはDCRで確認

　B：空室にどれだけ耐えられるかはBERで確認

　C：これを、賃料下落率を加味して長期で確認しました。

これらは、地主さんの生活が不動産運用に直結しており、地主さんの生活を守るためのものです。

ただし、上記はあくまで長期的に不動産運用が問題なく継続できるか、破綻しないかどうかの指標であり、投資性を判断するものではありません。

不動産運用の健全性を計るだけでも、これだけややこしく、訳の分からない横文字が出てくるので、さらにややこしくなる投資性の判断にまでは触れてきませんでしたが、投資性を判断すること自体はとても重要です。

これは投資性が良いと単純に儲かるとかそういった話だけでなく、地主さんにとっては相続の問題も大部分を解決することになります。

投資性が良ければ現金をたくさん残すことができます。

地主さんにとっての現金の必要性に関しては下記となります。
　① 相続税納税資金
　② 資本的支出
　③ 分割資金

（詳しくはこちら）

https://81-1736.com/column/20231212-4383/）

① に関して、地主さんが賃貸物件を建築する目的として、相続税を円滑に支払うために、相続税額を落とすことを目的としている場合が多いですが、そもそも運用収益で納税できれば節税する必要すらない訳です。

つまり、健全な投資運用が最大の相続対策となる訳です。

それでは不動産の投資性はどの様に判断するのでしょうか。

建築費と賃料から割り出す利回りでは、投資性を判断することは全くできません。

次回から少しずつ、不動産投資に関してのお話をしていきたいと思います。

セミナーでは、相続対策の優先順位として、

(1)分割

(2)納税

(3)節税

とお話ししており、

分割対策＝争続対策(揉めない様に分割)としております。

しかし、実務的な問題としては、相続により分割された各資産の運用の健全性が悪化することも大きな問題点としてあり、これが顕著なのが本家であり、跡継ぎ家系で増えてきております。

相続に関するお悩みをお持ちの方、一からお手伝いいたします。

一緒に考えてみませんか？

お気軽にご相談ください。

野村開発株式会社　資産コンサルティング部門　山本令祐　TEL 0566-81-1736

資産コンサルティング部門サイト「山本の資産家通信」ブログもあわせてご覧ください。
https://www.smile-shisan.com/

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